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회원제골프장 신탁공매의 허점
작성자 : 관리자( )  작성일 : 18.04.17   조회수 : 650
■ 회원제골프장 신탁공매의 허점

통상적으로 회원권은 “예탁금을 바탕으로 하는 특정시설 이용권”으로 시설 자체의 소유 개념이 아닌 “시설을 우선 사용하는 배타적 권리를 의미”하는 것으로 법리적인 해석을 해 볼 수 있다. 다만, 일부 주주제 형태의 골프장이나 콘도들의 등기지분으로 판매된 경우는 객실의 일부 지분 또는 전체지분을 소유할 수 있다. 그러나 대부분 경영권에는 영향력이 미미하고 지분을 소유한 리조트의 경우에도 사용권한에 집중해 있는 특성에 따라, 수익처분에 있어서는 일반적인 부동산과 달리 어느 정도 제한을 받기 마련이다.

상황이 이렇다보니 회원권 보유자들의 재산권은 시세가 오르고 거래가 활발하다면 문제없겠지만 근본적으로는 운영사들의 재무상황과 운영시스템에 휘둘릴 수밖에 없는 실정이다. 근본적인 원인으로 회원권의 대부분은 일반 금융사나 신탁사와는 달리 채권에 대한 별도의 담보권이 없는 경우가 대다수이기 때문이다. 특히, 일부 개발초기 자금여건에 따라 자산신탁이 된 곳들의 경우, 이후 재무부실에 따른 신탁공매가 실행되면 회원권의 승계가 되지 않아 피해가 심각한 수준으로 치부되어 왔다.

그러나 과거 공매 처분됐던 베네치아 골프장의 회원승계 문제를 두고 대법원의 전원합의체 판결일이 다가오면서 해당 문제에 대한 개선이 있을지에 기대감이 일고 있다. 아직 판결에 대한 예측은 전문가들 사이에도 의견이 분분한 양상이다. 그렇지만 긍정론자 입장에서는 “대법원이 체시법상 제27조항의(체육시설의 설치이용에 관한 법, 체육시설업 등의 승계) 적용을 받지 않고 회원승계 없는 신탁법이 우선한다는 과거 판례를 두고 신중히 검토하겠다는 의지로 받아들일 여지가 있다” 주장한다.

반면에 일각에서는 체시법 조항을 지나치게 확대 해석하면 신탁법에서 정한 우선수익권자를 보호하자는 취지에도 어긋나고, 논란이 되고 있는 회원자격의 승계조치나 조정 등의 판결이 내려지면, 결국 공매시장에서 매입 희망자를 찾기가 쉽지 않을 것으로 보는 시각도 있다. 그러니 과거 판례가 그러했듯이 논란이 되어온 골프장의 공매는 체시법과는 별개로 취급해야 하며 신탁자와 수탁자의 계약관계를 우선하여 적용하는 것이 맞는다는 논리를 펼친다.

모두 일리 있는 말이다. 하지만 앞서 거론한 바와 같이 회원권 보유자들은 회원자격, 즉 시설물 사용권에 주안점을 둔 태생적 한계에 따라 애초부터 담보권을 갖출 수 없는 현실이 문제다. 따라서 이들은 근본적으로 상대적인 약자의 지위에 있기 때문에 비단, 공매뿐만 아니라 금융부채가 많은 골프장들의 기업회생절차에서도 회원권의 보증금 채권에 대한 변재는 항상 후순위로 밀려나는 이유가 여기에 있다. 회원권을 고객에게 판매하면서 운영사가 부실화되고 예탁금 반환이 불가한 상황을 대비해 담보권을 설정해준다는 경우는 정말 특수한 관계를 제외하고는 일반적으로 들어본 바가 없을 것이다. 이에 대한 대비책이 필요하다고 볼 수 있는 것이다.

현재 베네치아골프장 외에도 상떼힐(충주)와 태안비치 등도 현재 공매처리 이후 회원들은 적게는 수개월에서 수년째 회원자격상실은 물론이고 재산권이 그야말로 휴지조각에 처할 위기에 봉착해 있다. 어느 자산시장에도 이와 같이 일방적인 소비자피해를 묵과해온 경우는 드물다. 아무쪼록 대법원의 현명하고 합리적인 판결을 기대해 본다.

㈜에이스회원권 이현균애널리스트 (02)797-0007
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