콘도

콘도 회원권

콘도 미니엄(Condominium)의 법적 정의와 유래

관광진흥법상 휴양 콘도미니엄(Condominium)은 “관광객의 숙박과 취사에 적합한 시설을 갖추어 이를 그 시설의 회원이나 공유자, 그 밖의 관광객에게 제공하거나 숙박에 딸리는 음식·운동·오락·휴양·공연 또는 연수에 적합한 시설 등을 함께 갖추어 이를 이용하게 하는 업”으로 규정되어 있다.

국내에 콘도미니엄이 도입된 초창기에는 명확한 규정이 없어 일반 숙박업으로 분류되었으나 1982년에 이르러서 관광진흥법을 개정하였고 이내 관광숙박업의 한 축으로 자리 잡는 계기가 되었다. 물론 관광 숙박업에는 호텔업이 별도로 추가되어 있으나 이미 법규에서 확인할 수 있듯이 콘도미니엄이 호텔과 시설 면에서 가장 큰 차이점은 취사가 가능하다는 것으로 구분 및 해석이 가능하고, 굳이 명칭상으로 콘도미니엄이 아닌 휴양 콘도미니엄으로 규정한 것은 주거 형태와 구분을 하기 위한 방편으로 인식되고 있다.

또한 관광진흥법 8조에는 관광 사업의 양수에 대한 규정이 있는데, “관광사업을 양수한 자 또는 관광사업을 경영하는 법인이 합병한 때에는 합병 후 존속하거나 설립되는 법인은 그 관광사업의 등록 등 또는 신고에 따른 관광 사업자의 권리·의무를 기술하였고 분양이나 회원 모집을 한 경우에는 그 관광 사업자와 공유자 또는 회원 간에 약정한 사항을 포함하도록 하여 회원 지위를 보호하고 있다.

콘도미니엄 태생은 1957년 스페인에서 기존 호텔에 개인의 소유 개념을 도입하여 개발된 것이 시초라 하며, 1950년대 이탈리아에서 중소 기업들이 종업원 복리후생을 위해 회사가 공공투자하여 연립주택이나 호텔 형태로 지은 별장식 가옥을 10여명이 소유하는 공공 휴양시설로 개발한 것이 그 효시로 알려지고 있다. (콘도 미니엄 사업계획의 이해(2007년) - 박호래 저, 백산출판사 14p 발췌)

콘도 미니엄(Condominium)의 트렌드

근래의 콘도미니엄들은 이전보다 대형화하고 있고 복합형의 다양한 시설이 구비된 리조트로 진화하고 있어, 과거처럼 단일 콘도미니엄만 운영하는 곳은 점차 쇠퇴하고 있으며 다양한 지역에 체인형태로도 운영하는 업장들에 대한 소비자 선호도가 높아졌다. 여기에 최근에는 건강과 삶의 질적 향상을 추구하는 웰빙(Well-being)의 개념이 접목되면서 골프는 물론이고 스파, 워터파크, 수목원을 비롯, 여러 엑티비티(Activity)를 접목하여 다양한 형태로 진화하면서 새로운 레저 트렌드를 반영하고 있다.
결국, 콘도미니엄은 리조트 산업의 큰 획을 차지해 가면서 지속적인 변천과정을 겪고 있으나 한때 펜션과 골프텔의 붐이 일면서 업황에 영향이 있기도 했고, 2012년에는 숙박업소 확충을 위한 관광 특별법에 따른 호텔 등기 분양으로 수요가 분산되었으며 최근에는 4차 산업의 도래에 따른 에어비엔비 같은 신종 숙박업이 등장하면서 2016년에는 민간에도 공유 숙박업의 허용을 추진하게 되는 등의 새로운 도전에도 직면하고 있다.
콘도회원권도 이들의 운용 성격에 따라 복잡한 양상을 띠고 있으나 소유 형태에 따라 크게 회원제와 공유제 2가지로 분류되어 거래되고 있다.

콘도 미니엄(Condominium)의 주요연혁

  • 1989.07
    관광진흥법 시행규칙 개정으로 콘도입지조건이 관광지, 관광휴양지역, 국도립공원지역, 유원지 및 자연경관이 수려한 지역으로 한정됨
  • 1988.11
    휴양콘도미니엄 신규사업 불허방침 철회
  • 1988.11
    콘도 입지에 대한 지역규제를 해제 및 사업승인 허가권자가 교통부장관에서 시도지사로 변경
  • 1983.12
    명성콘도 사건으로 콘도 신규사업 불허방침 공표
  • 1983.08
    글로리 콘도가 미국 R.C.I.(Resort Condominium International)와 국내 최초로 체인계약을 체결(체인형 콘도에 대한 수요증가)
  • 1983.04
    관광진흥법을 개정하여 콘도분양요건을 강화(명성사건 발생이 그 요인)
  • 1982.12
    관광진흥법 개정으로 관광진흥법 시행령에 관광숙박업의 종류에 “휴양콘도미니엄업” 규정을 신설하고 인허가권자를 교통부장관으로 변경함
  • 1982.11
    법령개정작업을 위해 콘도 신축허가 중지조치 (82년 이전에는 콘도의 개발허가와 관련한 명확한 법규가 없어서 일반 숙박업소로 간주하였고 시도에서 건축허가를 받아 사업시행을 하였음)
  • 1981.11
    명성콘도(주), 한국콘도, 쌍용, 글로리콘도가 제주, 해운대, 용인, 도고, 용평, 백암, 지리산, 양평 지역에 콘도사업을 확대하여 진행
  • 1981.04
    (주)한국콘도가 경주 보문관광단지에서 108객실을 건립하여 영업 시작(국내 최초의 콘도미니엄 건설) 명성콘도㈜, 한국콘도, 쌍용, 글로리콘도도 경주, 설악에 콘도사업 진행하였고 당시에는 시ㆍ군에서 건축허가승인으로 사업시행 가능

콘도 미니엄(Condominium)의 분류

소유 형태에 따른 분류

국내 콘도미니엄(Condominium) 또는 콘도의 경우, 용어는 같으나 미국식의 대체로 1인에게 단독으로 분양하는 아파트 개념과는 소유구조에서 태생이 다르기에 현재 우리가 익숙한 콘도미니엄은 아무래도 형태 면에서 구분 소유방식을 채택한 일본의 회원권에서 착안된 것으로 추측된다. 이를 바탕으로 현재 콘도회원권의 소유방식에 따른 분류는 부동산의 거래방식을 도입하여 지분을 소유하게 되는 공유제(ownership 등기제로도 호칭)와 일반 회원권의 정의에 입각하여 분양 입회금 채권을 기반으로 회원자격을 취득하는 회원제(membership)의 2가지로 분류해 볼 수 있다.
공유제는 각 운영사의 상품에 따라 지분을 일부 소유하는 경우(통상은 1/10이나 1/5, 1/6, 1/20등의 지분구조)와 전용객실 또는 풀구좌의 명칭으로 전체 지분을 구입하는 경우도 있으나 세제 구조에 따른 단점으로 회원권 가격이 낮게 책정되는 특성을 제외하고는 회원제와 객실당 소유구조 및 회원혜택이 거의 동일한 상품으로 구성된다. 다만, 최근에는 운영사들이 입회금 반환의 의무에 따른 부담감을 줄이고 건물 및 부대시설의 노후에 따른 시설분담금을 회원에게 전가하기 위해 공유제 분양을 선호하는 경향이 짙어지고 있는데, 반대로 소비자 입장에서는 가격이 더 높더라도 시세와 분양 입회보증금 반환의 이점으로 환금성이 높은 회원제 상품을 선택하는 경우가 많아졌다. 이는 지분을 소유하는 안정성이 담보된 공유제의 경우라도 해당 지분만큼의 처분, 수익, 변경의 권한이 실질적으로나 운영사의 약정에 따라 제한적인 것이 원인으로 풀이된다.

< 공유제와 회원제 비교표 >
구분 공유제(Ownership) 회원제(Membership)
상품구조 분양회사가 객실 지분소유권을 회원에게 양도 입회보증금인 반환성 채권을 회원에게 발행하여 시설 이용권을 부여
가격구조 분양금+시설관리보증금, 손괴보증금 등 입회보증금+시설관리보증금, 손괴보증금 등
입회절차 소유지분 등기 및 운영사에 입회신청 운영사에 입회신청
세제구분 취득세, 등록세, 재산세(농특세 포함), 인지세 취득세(농특세 포함), 인지세
입회기간 장기간 사용 가능 운영사와 약정한 일정 기간(통상 10년, 20년)
기간종료시 해당 사항 없음 입회 및 추가 보증금 등 반환
장점 재산권 확보(회원), 분양할 수록 재무구조 개선(운영사)  보증금 반환에 따른 시세 안정성 및 환급성(회원), 재산권 확보(운영사)
회원권 분양에 유리함(운영사)
단점 재건축과 리모델링 시 비용부담 급증(회원)
취득세 외 세금 추가 및 회원권 환급성 저하(회원)
등기처리 따른 회원관리의 불편함(운영사)
입회금 반환에 대한 부담감 상존(운영사)
초기 매입금액이 높음(회원)
소유자 구분에 따른 분류

콘도회원권은 평형별, 사용조건별, 소유형태별 등의 조건에 따라서 금액대가 다양하게 형성된다. 하지만 이는 운영사의 입장에서는 정부정책을 바탕으로 입지분석과 경쟁사들에 대한 분석, 그리고 투자자금에 맞춰 구매자들을 선정한 후에 결정될 사안이기에 최종분양 기획단계에 이르러서는 주요 타깃화되는 대상을 구별하는 것이 무엇보다도 중요하다. 우선, 회원권업계에서는 소유자 구분에 따라서는 일반적으로 개인회원권과 법인회원권으로 구분을 하게 되는데, 개인고객에게는 경제성을 바탕으로 가족단위의 소형 객실 상품 내지는 소득수준을 고려해 고급화와 차별화된 혜택과 전용객실을 구성하기도 하고 법인들에게는 사내 복리후생을 중점적으로 고려하여 대부분 무기명회원권들이 특화되어 있는 것이 특징이다.
따라서 개인들은 일부 무기명을 보유한 대상층을 제외하고는 사용자가 가족단위로 한정되어 있으나 법인들은 무기명회원권을 바탕으로 다수의 이용자들이 접근하는 경우가 많기 때문에 운영사들은 회원관리의 어려움이 있을 수도 있고 매출에도 영향이 확대되는 양상이다. 이로 인해 초기 무기명회원권은 상품가격 자체가 높게 구성되기 마련이고 법인들을 중심으로 대기 수요가 풍부하기에 가격도 안정적인 경향을 띠게 된다.

  • 콘도회원권에 대한 개인 수요자의 선택요인

    개인 및 가족단위의 관광레저 경험욕구(주5일제와 핵가족화의 영향)

    객실 사용비용의 경제성 고려(고비용 구조의 별장이나 주거시설 구입 없이 상대적으로 합리적인 비용으로 객실 사용)

    다양한 야외활동과 휴식 및 웰빙 체험

  • 콘도회원권에 대한 법인 수요자의 선택요인

    임직원들의 복리후생

    다채로운 고객접대 용도

    직원교육 및 세미나 등의 업무능률 향상

    업무용 자산 인정에 따른 세제혜택(임직원 복리후생의 용도로 콘도회원권을 취득하여 사용증빙이 가능하면 업무용 자산으로 인정 받을 수 있고 부가가치세 환급대상이 됨)